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Dienstag, den 12. November 2019

21.05.2012
Ombudsmann Immobilien – Schlichtungsstelle mit Defiziten
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Ombudsmann ImmobilienDen Ombudsmann als Streitschlichter findet man mittlerweile in zahlreichen Branchen vor. So gibt es die Einrichtung beispielsweise für Versicherungen oder bei Problemen mit einem Anwalt. Seit über drei Jahren schon gibt es auch den Ombudsmann für Immobilien - allerdings nur für Streitfragen, bei denen ein Mitglied des Immobilienverbands Deutschland involviert ist. Doch bei welchen strittigen Themen kann dieser angerufen werden, wie gestaltet sich der Ablauf einer solchen Schlichtung und was ist zu bemängeln? Alles Fragen, die im folgenden Text kurz beantwortet werden.
 
Was ist ein Ombudsmann?
 
Die Einrichtung eines Ombudsmanns kommt aus Schweden und hat sich dort bereits im 19. Jahrhundert entwickelt. Übersetzt bedeutet der Begriff „Ombudsmann“ soviel wie „Vermittler“. Ursprünglich war diese Form des Streitschlichters ein unabhängiger Beauftragter des Parlaments, dessen Aufgabe darin lag, die Bürger vor Verletzungen ihrer Rechte zu schützen.
 
Seit den 1970er Jahren hat sich der Ombudsmann als Einrichtung immer stärker in Europa etabliert. Nach und nach haben sich viele Branchen entschlossen, den Ombudsmann als unabhängige Person einzusetzen, die bei Streitfragen eine möglichst zeitnahe Lösung in Form eines Schlichtungsvorschlags findet. Für Verbraucher hat der Ombudsmann den Vorteil, dass man durch eine so erzielte Einigung Kosten einspart, die ansonsten durch eine Anrufung der Gerichte und einer eventuellen juristischen Niederlage entstehen würden.
 
Allerdings kann man bei einem Ergebnis, das nicht den eigenen Erwartungen entspricht, immer noch den Gang vor ein Gericht unternehmen. Zudem spart die Einschaltung eines Ombudsmanns Zeit und natürlich auch jede Menge an Aufwand, verglichen mit einer sofortigen gerichtlichen Auseinandersetzung.
 
Ombudsmann Immobilien für Mitglieder des Immobilienverbands Deutschland
 
Der Ombudsmann Immobilien wurde vom Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V (IVD), dem größten Unternehmensverband der deutschen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft geschaffen. Dies bedeutet, dass er nur angeschrieben werden kann, wenn man Probleme mit einem Mitglied, beispielsweise einem Makler, des Verbands hat.
 
Allerdings ist in Deutschland unter anderem rund die Hälfte aller Immobilienmakler derzeit im IVD organisiert. Gegründet wurde der Immobilienverband Deutschland im Jahr 2004, als sich die beiden Organisationen Ring Deutscher Makler (RDM) und Verband Deutscher Makler (VDM) zusammenschlossen. Neben Maklern sind zum Beispiel auch Immobilienverwalter oder Sachverständige Mitgliedsunternehmen im IVD.
 
Die Aufgabe des Ombudsmanns Immobilien betreut seit dem Oktober 2008 der Hamburger Anwalt Dr. Peter Breiholdt. Dieser ist seit vielen Jahrzehnten im Bereich des Immobilienrechts tätig und seine Funktion besteht darin, dass er die jeweilige Rechtslage im vorliegenden Fall überprüft und anhand dieser Bewertung eine unabhängige Empfehlung zur Beilegung des Streits abgibt. Eine rechtliche Beratung durch ihn erfolgt aber nicht.
 
Beantragung der Schlichtung
 
Um dem Ombudsmann Immobilien in Anspruch zu nehmen, muss man einige Verfahrenspunkte beachten. Eine wichtige Einschränkung ist, dass nur Fälle angenommen werden, deren Streitwert bei einer Summe von mindestens 3000 Euro liegt. Zudem dürfen nur Verbraucher den Ombudsmann anrufen. Streitigkeiten, die sich im Zusammenhang mit einem Gewerbe ergeben, sind somit ausgeschlossen.
 
Ferner ist es notwendig, dass man bei einem Streit zunächst das betreffende IVD-Mitglied direkt kontaktiert und um eine Stellungnahme bittet. Nur wenn dieser Schritt keinen Erfolg bringt, man also mit der Antwort nicht zufrieden ist, kann man den Ombudsmann zu Rate ziehen, um so eine Vermittlung in der Streitfrage zu erreichen. Wichtig hierbei ist, dass die Beauftragung des Ombudsmanns Immobilien schriftlich erfolgen muss. Die Anschrift hierfür lautet:
 
Ombudsmann Immobilien im Immobilienverband Deutschland IVD
Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.
 - Ombudsstelle -
Littenstraße 10
10179 Berlin
 
Bei der Beantragung einer Schlichtung sind verschiedene Dokumente einzureichen, beispielsweise Kopien des bisherigen Schriftverkehrs zum Streitfall. Zudem muss man darstellen, welche Zielstellung eine Beschwerde hat. Auch eine kurze Zusammenfassung des Disputs sollte neben der Benennung des Streitgegners in den Unterlagen nicht fehlen. Weitere Informationen zum Ablauf des Verfahrens kann man sich auf der Homepage des Ombudsmanns anschauen.
 
Kosten und Kritik am Verfahren
 
Die Anrufung des Schlichters ist immer kostenfrei. Nur die finanziellen Aufwendungen für das Porto oder eventuelle Telefongespräche muss man tragen. Angestrebt wird, dass jeder vorgetragene Fall innerhalb von fünf Monaten bearbeitet und abgeschlossen wird. Ob ein Fall angenommen wird, hängt dabei von der Beurteilung des Ombudsmanns an. Schätzt dieser eine Beschwerde als unzulässig ein oder sind die eingereichten Unterlagen nicht ausreichend, wird das Verfahren zur Erlangung eines Schlichtervorschlags abgewiesen.
 
Leider ist beim Schlichtungsverfahren durch den Ombudsmann als großes Problem festzustellen, dass die Mitglieder des IVDs nicht an den Schlichterspruch gebunden sind. Auch wenn es in der Praxis oftmals zu einer Umsetzung und einer Einigung auf Basis der Empfehlung des Ombudsmanns kommt, eine Garantie gibt es nicht.
 
Welche Streitfragen werden behandelt?
 
Ein großer Teil der Anrufungen des Ombudsmanns für Immobilien erfolgt im Zusammenhang von Provisionsforderungen durch einen Makler, der Mitglied im IVD ist. Diese werden von Verbrauchern oftmals als zu hoch angesehen und dann vom Ombudsmann auf ihre Richtigkeit hin überprüft. Ein weiterer Streitgegenstand, der sich häufig in der Praxis entdecken lässt, betrifft den Bereich der Reservierungsgebühren. Diese Gebühren werden von einem Makler an den potentiellen Käufer gerichtet, wenn der dieser dem Interessenten im Gegenzug eine Wohnung für einen bestimmten Zeitraum reserviert.
 
In welchen Fällen die Gebühr wieder zurückzuzahlen ist, wenn der Kunde sich doch gegen die Wohnung entscheidet, ist immer wieder Streitgegenstand und somit im Zweifel auch ein Fall für den Ombudsmann. Weitere mögliche Gründe für eine Anrufung des Ombudsmanns sind beispielsweise:
 
  • Beschwerden gegenüber IVD-Immobilienverwaltern
  • Unstimmigkeiten mit einem IVD-Immobilienbewertungssachverständigen
  • eventuelle Beratungsfehler von IVD-Mitgliedsfirmen
 
Fazit
 
Die Einrichtung des Ombudsmanns für Immobilien ist grundsätzlich zu begrüßen. Viele Streitfragen lassen sich so in einem Vergleich der Forderungen beenden. Allerdings besteht ein großes Manko darin, dass die Entscheidung des Ombudsmanns für Mitglieder des IVDs nicht bindend ist. So lange dieser Umstand nicht geändert ist, bleibt der Gang zum Streitschlichter mit einer zusätzlichen Ungewissheit verbunden, schadet der eigentlich ja sehr sinnvollen Einrichtung und schwächt den Verbraucherschutz. Zudem ist zu hoffen, dass sich weitere wohnungswirtschaftliche Verbände der Einrichtung des Schlichters anschließen und man dann von einem echten Ombudsmann für die gesamte Immobilienwirtschaft sprechen kann.

Bild Holzfigur © Flexmedia - Fotolia.com


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Kommentar:


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