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Sonntag, den 21. April 2019

16.12.2011
Was passiert bei Scheidung mit einer Immobilie?
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Viele glückliche Ehepaare wollen sich gemeinsam den Traum vom Eigenheim erfüllen. Zusammen wird die Finanzierung der Immobilie gestemmt und das gemeinsame Traumhaus gebaut oder gekauft. Alles könnte so schön sein. Doch plötzlich findet die gemeinsame Zeit ein jähes Ende und die Ehepartner lassen sich wieder scheiden. Dann stellt sich die Frage, was aus der gemeinsamen Immobilie und deren Finanzierung wird. Dieser Problematik geht unser Ratgeber diesmal auf den Grund.
 
Auflösung der Miteigentümergemeinschaft
 
Wenn die Eheleute gemeinsam eine Immobile gekauft oder gebaut haben, bilden beide Partner als Miteigentümer eine Miteigentümergemeinschaft. Diese Miteigentümergemeinschaft muss im Falle einer Scheidung aufgelöst werden. Dazu stehen verschiedene Möglichkeiten zur Auswahl:
 
Teilung der Immobilie
Übernahme durch einen Ehegatten
Verkauf der Immobilie
Teilungsversteigerung der Immobilie
 
Teilung der Immobilie
 
Je nach Beschaffenheit der Immobilie kann es in Betracht kommen, die Immobile so aufzuteilen, dass getrennte Wohnräume für beide Parteien entstehen. Dies ist beispielsweise bei Mehrfamilienhäusern relativ problemlos möglich. Nach der abgegebenen Teilungserklärung werden dann beide Ehegatten jeweils Alleineigentümer der ihnen übertragenen Wohnungseinheit. Wenn sich die Wohnungen der beiden Parteien hinsichtlich Größe und Qualität unterscheiden, können zusätzliche Ausgleichszahlungen vorgenommen werden.
 
Übernahme durch einen Ehegatten
 
Falls eine Teilung der Immobilie nicht möglich oder nicht gewollt ist, besteht die Option, dass einer der beiden Ehepartner die Immobilie allein übernimmt. Dafür bedarf es jedoch der Zustimmung des anderen Partners. Wenn dies der Fall ist, muss der aktuelle Wert der Immobilie abzüglich der noch darauf ruhenden Belastungen ermittelt werden. Entsprechend seines Miteigentümeranteils erhält der Ehegatte, der auf das Haus verzichtet, dann eine Abfindungszahlung von dem anderen Ehegatten.
 
Ausgezahlter Ehegatte haftet auch weiterhin gegenüber der Bank
 
Nach der Übertragung der Immobile muss der Ehepartner, der Alleineigentümer geworden ist, auch die Kreditverbindlichkeiten alleine tilgen. Allerdings gilt es hier zu beachten, dass der andere Partner für den Fall, dass der neue Alleineigentümer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, weiterhin gegenüber der Bank haftet.
 
Es besteht jedoch die Möglichkeit, mit der Bank über eine Entlassung aus dem Kreditvertrag zu verhandeln. Möglich wäre es hier beispielsweise, der Bank anzubieten, stattdessen den neuen Lebenspartner des Alleineigentümers in den Kreditvertrag einzubinden.
 
Verkauf der Immobilie
 
Wenn keine der beiden Seiten die Immobilie behalten möchte oder finanziell dazu in der Lage ist, ist es am sinnvollsten, die Immobilie zu verkaufen. Dazu müssen sich jedoch beiden Seiten auf einen Verkauf verständigen. Wenn der Verkauf erfolgreich verlaufen ist, werden mit dem Erlös zunächst die noch bestehenden Kreditverbindlichkeiten getilgt. Der verbleibende Überschuss wird entsprechend des Miteigentümeranteils unter den Eheleuten aufgeteilt. Sollten jedoch die Verbindlichkeiten den Verkaufserlös übersteigen, haften beide Ehepartner gesamtschuldnerisch für die verbliebenen Schulden.
 
Schnelles Handeln lohnt sich!
 
Mit einer Trennung ändert sich natürlich auch die finanzielle Situation beider Seiten gravierend. Häufig ist es daher für die Ehepartner gar nicht mehr realisierbar, die Finanzierung der gemeinsamen Immobilie weiterhin zu stemmen, so dass die Immobilie zwangsläufig verkauft werden muss. Wenn sich dies herauskristallisiert, sollten Sie sich mit der Entscheidung über die Zukunft des Hauses nicht allzu viel Zeit lassen.
 
Setzen Sie sich mit diesem Problem am besten direkt zu Beginn des Trennungsjahres auseinander. Grundsätzlich gilt nämlich, dass Ehepaare auch schon vor der Scheidung eine außergerichtliche Vereinbarung diesbezüglich treffen können. Je länger man für den Verkauf Zeit hat, desto höher ist nämlich der Verkaufspreis, den man erlösen kann. Müssen Sie dagegen die Immobilie unter Zeitdruck veräußern, müssen Sie zumeist nicht unerhebliche Abschläge hinnehmen.
 
Teilungsversteigerung der Immobilie
 
Abschließend kommen wir nun zum ungünstigsten aller Fälle. Dieser tritt ein, wenn zwischen den Eheleuten keine Einigung darüber erzielt werden kann, wie mit dem gemeinsamen Haus zu verfahren ist. Es kann nämlich beispielsweise sein, dass beide Seiten die Immobilie unbedingt behalten wollen und keiner bereit ist, freiwillig zu verzichten. In diesem Fall bleibt nur noch die Teilversteigerung als letzte Option.
 
Die Teilungsversteigerung muss von einem der Ehegatten beim Amtsgericht beantragt werden. Es ist dabei unerheblich, wie groß der Miteigentümeranteil des Antragstellers ist. Eine Teilungsversteigerung hat aber leider den entscheidenden Nachteil, dass dabei zumeist nur ein deutlich geringerer Verkaufspreis erzielt wird als bei einem freien Verkauf der Immobilie.
 
Beide Ehegatten können mitbieten
 
Beiden Ehegatten steht bei der Teilungsversteigerung grundsätzlich ein Mitsteigerungsrecht zu. Das bedeutet, sollte einer oder beide Ehepartner die Immobilie weiterhin bewohnen wollen, können sie ebenfalls ein Angebot abgeben. Allerdings werden die Alteigentümer unabhängig von ihrem Miteigentümeranteil genauso wie alle anderen Kaufinteressenten behandelt.
 
Fazit
 
Es gibt verschiedene Möglichkeiten im Falle einer Scheidung mit der gemeinsamen Immobilie zu verfahren. Dabei wird die bestehende Miteigentümergemeinschaft aufgelöst. Hierbei ist ganz wichtig: Auch wenn es im Falle einer Scheidung mitunter schwerfällt, darf die gemeinsame Immobilie nicht zum Spielball der streitenden Parteien werden, sondern es ist wichtig, dass beide Seiten gemeinsam an einem Strang ziehen. Denn andernfalls drohen beiden Partnern bei einer Teilversteigerung der gemeinsamen Immobilie immense finanzielle Einbußen.
Bild Schild © Martina Berg - Fotolia.com


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Kommentar:


Monatsprmie April 2019



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