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Dienstag, den 24. September 2019

08.12.2011
Mietkauf als Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung?
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Viele Bundesbürger träumen von einem Eigenheim. Eine Möglichkeit diesen Traum zu realisieren, ist der sogenannte Mietkauf. In Werbeanzeigen wird der Mietkauf als neue Generation des Immobilienvertriebs beworben. Doch was verbirgt sich ganz genau hinter diesem Modell und welche Vor- und Nachteile hat der Mietkauf im Vergleich zur klassischen Immobilienfinanzierung zu bieten? Diesen Fragen geht unser Ratgeber zum Thema Mietkauf auf den Grund.
 
Wie funktioniert der Mietkauf?
 
Den Mietkauf könnte man grob gesagt wie folgt definieren: Erst mieten, dann kaufen. Genauer gesagt schließt der Verkäufer der Immobilie mit dem Käufer einen Mietkaufvertrag. Dieser Vertrag besteht aus zwei Teilen. Einem Mietvertrag und einem Kaufvertrag, die beide notariell beurkundet werden müssen. Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages verpflichtet sich der Käufer, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zur vertraglich vereinbarten Kaufsumme zu erwerben. Bis zu diesem Zeitpunkt wird die Kaufsumme teilweise gestundet. Die Laufzeit ist dabei individuell vereinbar.
 
Gleichzeitig muss der Käufer entsprechend des Mietvertrages bis zum Zeitpunkt des endgültigen Erwerbs monatliche Mietzahlungen an den Verkäufer leisten. Im Gegenzug darf er die Immobilie auch bereits bewohnen. Die monatlichen Mietzahlungen dienen einerseits dazu, einen Teil des Kaufpreises zu tilgen. Andererseits sind darin auch die anfallenden Zinsen für die Stundung der Kaufsumme enthalten. Den verbleibenden Rest der Kaufsumme muss der Käufer zum vereinbarten Zeitpunkt zahlen. Erst dann wird er als Eigentümer der Immobilie in das Grundbuch eingetragen.
 
Verkäufer übernimmt Finanzierung
 
Bei der klassischen Immobilienfinanzierung sind in der Regel drei Vertragsparteien beteiligt. Der Käufer erwirbt die Immobilie vom Verkäufer. Für die Finanzierung der Kaufsumme ist als dritte Partei zumeist eine Bank oder Bausparkasse zuständig. Dies sieht bei einem Mietkauf dagegen anders aus. Hier wird auf die Dienste einer Bank bzw. Bausparkasse verzichtet.
 
Stattdessen übernimmt der Verkäufer auch gleichzeitig die Finanzierung. Daher wird der Verkäufer sehr an einem Zustandekommen der Finanzierung interessiert sein und über möglicherweise bestehende Mankos bei der Kreditwürdigkeit des Käufers eher hinweg sehen. Aus diesem Grund eignet sich der Mietkauf insbesondere für einen Käuferkreis, bei dem eine anderweitige Immobilienfinanzierung nicht realisierbar wäre. Dazu gehören vor allem Selbstständige und Freiberufler sowie junge Familien ohne entsprechendes Eigenkapital.
 
Doppelte finanzielle Belastung
 
Bei Mietkauf wird oft damit geworben, dass man schuldenfrei ins Eigenheim kommt. Demgegenüber steht aber die Problematik, dass der Käufer monatlich eine zweifache finanzielle Belastung zu stemmen hat. Auf der einen Seite muss er die monatlichen Mietzahlungen leisten. Auf der anderen Seite muss er aber für den späteren Kauf auch Kapital ansparen. Erschwerend kommt hinzu, dass die monatlichen Mietzahlungen bei einem Mietkaufobjekt deutlich höher ausfallen als bei einem vergleichbaren Mietobjekt. Das liegt vor allem daran, dass in den monatlichen Zahlungen beim Mietkauf auch die Zinsen für die Stundung des Kaufpreises Berücksichtigung finden.
 
Des Weiteren kann es sein dass der Mietkäufer später doch noch einen Kredit aufnehmen muss, um die fällige Restschuld begleichen zu können. Dies ist vor allem abhängig davon, wie lange die Mietphase dauert und wie viel Kapital in diesem Zeitraum angespart werden konnte. Im schlimmsten Fall kann es dann auch passieren, dass der Mietkäufer später keinen Kredit erhält und dadurch vertragsbrüchig wird. Schließlich hat er sich ja vertraglich zur Zahlung der restlichen Kaufsumme verpflichtet. Auch gilt es zu bedenken, dass die Kreditzinsen in zehn oder zwanzig Jahren deutlich höher sein können als heute.
 
Vorsicht vor schwarzen Schafen!
 
In Zusammenhang mit dem Mietkauf muss leider auch erwähnt werden, dass zuletzt vermehrt Beschwerden über unseriöse Anbieter in die Öffentlichkeit getragen wurden. Verbraucherschützer warnen davor, dass es sich bei den im Rahmen eines Mietkauf-Modells angebotenen Immobilien nicht selten um schwer vermittelbare Immobilien mit Mängeln handelt. Natürlich gilt dies nicht für alle Mietkauf-Immobilen. Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, sollten Sie sich jedoch unbedingt darüber informieren, was ähnliche Objekte in vergleichbare Lage derzeit kosten, damit Sie nicht über den Tisch gezogen werden.
 
Darüber hinaus sollten Sie auch die Vertragsinhalte dahingehend prüfen, ob Ihnen als Käufer zusätzliche Pflichten aufgebürdet werden. Häufig kommt es nämlich vor, dass der Mietkäufer bereits in der Mietphase dazu verpflichtet wird, für Instandhaltung und Sanierung der Immobilie aufzukommen, obwohl er noch gar kein Eigentümer ist.
 
Fazit
 
Der Mietkauf ist vor allem für die Verkäufer ein lohnenswertes Geschäftsmodell. Schließlich verdienen sie dabei gleich zweifach. Einerseits durch den Verkauf der Immobilie und andererseits auch durch die Finanzierung. Für den Käufer ist dagegen in den meisten Fällen eher eine klassische Immobilienfinanzierung empfehlenswert. Wie unser Ratgeber Ihnen aufgezeigt hat, überwiegen nämlich die Nachteile beim Mietkauf. Insbesondere wenn schon Eigenkapital angespart wurde, ist die klassische Immobilienfinanzierung deutlich günstiger.
 
Interessant dürfte der Mietkauf in erster Linie für Personen wie beispielsweise Selbstständige und Freiberufler sein, die zwar gut verdienen, aber nicht die nötigen Sicherheiten für eine klassische Immobilienfinanzierung vorweisen können. In jedem Fall gilt aber, rechnen Sie genau nach, was Sie die Immobilie im Zuge des Mietkaufs letztendlich kosten wird, und vergleichen Sie dies mit Alternativobjekten in gleicher Lage.
Bild © Mirko Raatz - Fotolia.com


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Monatsprmie September 2019



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