20.08.2012
Der heimische Immobilienmarkt ist aktuell von einer hohen Nachfrage geprägt. In den Ballungszentren wie Hamburg, München und Berlin zeigen die Preise für Wohneigentum steil nach oben. Speziell die Hauptstadt weist dabei besonders starke Wachstumszahlen bei der Nachfrage auf. Wie stabil der Markt ist und ob nicht ähnliche negative Konsequenzen drohen, wie man sie in den letzten Jahren nach rapiden Preisanstiegen in den USA oder momentan in Spanien beobachten konnte, können Sie im folgenden Artikel nachlesen.
Ein anderer gewichtiger Indikator, den das IW gegen eine Immobilienblase in Deutschland anführt, basiert auf der Tatsache, dass die Mieten in Deutschland vielerorts ebenfalls ansteigen. Dadurch kann ein weiteres Kriterium für eine Immobilienblase ausgeschlossen werden. Denn nur wenn die Kaufpreise für Immobilien im Vergleich mit den Zuwächsen bei den Mieten über einen längeren Zeitraum hinweg schneller ansteigen, ergibt sich ein zusätzliches Risiko für das Entstehen einer spekulativen Blase auf dem Immobilienmarkt.
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Aktuelle Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt
Der heimische Immobilienmarkt ist aktuell von einer hohen Nachfrage geprägt. In den Ballungszentren wie Hamburg, München und Berlin zeigen die Preise für Wohneigentum steil nach oben. Speziell die Hauptstadt weist dabei besonders starke Wachstumszahlen bei der Nachfrage auf. Wie stabil der Markt ist und ob nicht ähnliche negative Konsequenzen drohen, wie man sie in den letzten Jahren nach rapiden Preisanstiegen in den USA oder momentan in Spanien beobachten konnte, können Sie im folgenden Artikel nachlesen.Nachfrage für 2012 steigt weiter
Die Unruhe an den Börsen, die historisch niedrigen Zinsen für Baugeld auf den Kapitalmärkten und eine zwar bisher unbegründete Angst vor einem Aufflammen der Inflation, treibt derzeit viele Menschen auf den Immobilienmarkt. Die niedrigen Zinsen lassen aktuell Baufinanzierungen zu Konditionen zu, die noch vor einigen Jahren kaum denkbar waren. Für unter drei Prozent kann man beispielsweise Immobilienkredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren erhalten.
Laut einer Maklerbefragung, die im Auftrag des Immobilienverbands Deutschlands (IVD) durchgeführt wurde, soll die Nachfrage nach Wohneigentum weiterhin steigen. Hierfür wurden 750 Makler nach ihrer Einschätzung gefragt und die Befragten gaben an, die stärksten Zuwächse bei Mehrfamilienhäusern für Kapitalanleger zu erwarten. Doch auch für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen für Selbstnutzer erwarten mehr als zwei Drittel der Makler in 2012 Zuwächse bei der Nachfrage.
Unterschiede zwischen Osten und Westen beim Immobilienbesitz
Zur Verteilung beim Immobilienbesitz in Deutschland zeigt eine weitere Studie auf, die wiederum von der Postbank in Auftrag gegeben wurde, dass der Besitz an Immobilien zwischen dem östlichen und westlichen Teil des Landes große Unterschiede aufweist. So besitzen laut den Zahlen der bundesweiten repräsentativen Postbank-Erhebung 38 Prozent der Ostdeutschen eine Immobilie, während es im Westen deutlich mehr sind, konkret ist es hier mit 48 Prozent fast jeder Zweite.
Zudem verfügen acht Prozent der Westdeutschen über mehrere Immobilien, während Ostdeutsche nur auf vier Prozent kommen. Auch beim Wert der Immobilien lassen sich Unterschiede feststellen. So beziffern die befragten Ostdeutschen zu 70 Prozent den Immobilienwert mit weniger als 250 000 Euro. Eine Einschätzung, die Westdeutsche nur zu 55 Prozent trafen. Immerhin acht Prozent der Westdeutschen schätzen den eigenen Immobilienbestand auf einen Wert von mehr als 500 000 Euro, einen Betrag, den die Befragten aus Ostdeutschland nur zu weniger als einem Prozent angaben.
Droht eine Immobilienblase auch in Deutschland?
Wie beschrieben steigt die Nachfrage nach Wohneigentum in Deutschland, ob nun zur Kapitalanlage oder zur Eigennutzung. Hierbei fragt man sich angesichts der Spekulationsblasen in anderen Ländern, wie beispielsweise in Spanien, wo die Immobilienkrise mittlerweile die Banken und somit auch die gesamte Wirtschaft mehr als beschädigt hat, ob ein solches Szenario nicht auch in Deutschland möglich ist. Eine Frage, die man derzeit aber glücklicherweise verneinen kann.
So zeigen zwar die Zahlen einer Erhebung des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) auf, dass vielerorts erhebliche Preissteigerungen für Immobilien zu verzeichnen sind, beispielsweise sind die Preise für Eigentumswohnungen zwischen 2003 und 2001 in Hamburg um 31 Prozent und in Berlin wiederum um 39 Prozent gestiegen, doch das IW führt verschiedene Gründe an, die gegen eine ähnliche Entwicklung sprechen, wie man sie aktuell in Spanien beobachten kann. Ein wichtiges Argument des IWs ist, dass die Wiederverkaufsrate bisher nicht stark gestiegen ist.
Speziell dieser Punkt ist bedeutsam, denn eine Immobilienblase lässt sich vor allem dadurch kennzeichnen, dass die Investoren auf höhere Preise beim Wert der Immobilien abzielen und wenn dieser Wertzuwachs nicht einsetzt, kommt es zu einem starken Anstieg der Verkäufe, wodurch die Preise für Immobilien dann schnell fallen.
Mieten steigen ebenfalls
Ein anderer gewichtiger Indikator, den das IW gegen eine Immobilienblase in Deutschland anführt, basiert auf der Tatsache, dass die Mieten in Deutschland vielerorts ebenfalls ansteigen. Dadurch kann ein weiteres Kriterium für eine Immobilienblase ausgeschlossen werden. Denn nur wenn die Kaufpreise für Immobilien im Vergleich mit den Zuwächsen bei den Mieten über einen längeren Zeitraum hinweg schneller ansteigen, ergibt sich ein zusätzliches Risiko für das Entstehen einer spekulativen Blase auf dem Immobilienmarkt. Die Zahlen des IWs zeigen aber auf, dass bei der Untersuchung von fünf großen deutschen Städten, dabei handelte es sich um Köln, Hamburg, München, Frankfurt am Main und Berlin, nur in zwei Städten (Hamburg und München) die Kaufpreisentwicklung über der Mietentwicklung lag. Ebenfalls positiv bewertet das IW, dass die Zahl der Arbeitnehmer in den fünf Städten zugenommen hat, wodurch mehr Einkommen zur Verfügung steht.
Auch die Anteile des Eigenkapitals bei Immobilienfinanzierung sind laut den Zahlen der Studie konstant geblieben beziehungsweise teilweise sogar angestiegen. Dies bedeutet, dass die Käufer von Immobilien die niedrigen Zinsen auf dem Baugeldmarkt eher dazu nutzen, die Darlehen schneller abzuzahlen, anstatt ein höheres Kreditvolumen zu wählen.
Wo steigen die Preise besonders?
Insbesondere in den großen Städten Deutschlands ziehen die Preise für Wohneigentum an. Ein gutes Beispiel hierfür ist aktuell ohne Frage die Hauptstadt Berlin. Dort lassen sich in vielen Stadtbezirken Preisanstiege im zweistelligen Bereich beobachten. Interessant ist dabei, dass ehemals besonders gefragte Lagen wie Prenzlauer Berg oder auch Friedrichshain mittlerweile anscheinend ein Preisniveau erreicht haben, dass zwar Steigerungen zukünftig durchaus zulässt, allerdings in weitaus schwächerer Form, verglichen mit früheren Jahren.
Andere Stadtteile, wie beispielsweise das bisher in den Medien eher als sozialer Brennpunkt wahrgenommene Neukölln, weisen stattdessen seit kurzem sehr hohe Zuwächse bei den Preisen auf. Denn durch das stark gestiegene Preisniveau in bisherigen Trendbezirken wie dem benannten Prenzlauer Berg weichen viele Anleger und Selbstnutzer auf bisher nicht so begehrte Wohnquartiere aus und erzeugen somit in diesen Stadtteilen einen zunehmenden Preisanstieg, der sich aber eben noch auf einem vergleichsweise niedrigeren Niveau bewegt.
Insgesamt gehört Berlin, neben den traditionell sehr teuren Ballungsräumen wie Hamburg oder München, somit derzeit zu den Städten, die das stärkste Wachstum bei den Preisen aufweisen. Im internationalen Vergleich ist Berlin jedoch bis auf wenige Top-Lagen noch immer sehr weit von den horrenden Quadratmeterpreisen anderer europäischer Metropolen wie London oder Paris entfernt.
Erschwinglichkeits-Index bleibt auf hohem Niveau
Das unterschiedliche Preisniveau für Immobilien in ganz Deutschland lässt sich auch an einer interessanten Kennzahl des Immobilienverbands Deutschland ablesen. Hierbei handelt es sich um den IVD-Erschwinglichkeitsindex, der kurz zusammengefasst aufzeigt, wie leicht oder schwer eine Durchschnittsfamilie eine Immobilie finanzieren kann. Dabei werden die Preise für freistehende Einfamilienhäuser mit einem mittleren Wohnwert als Basis genommen und in die Berechnung fließen Immobilienpreise, verfügbares Haushaltseinkommen und aktuelles Zinsniveau ein.
Im dritten Quartal des vergangenen Jahres lag der Index laut IVD bei 110,5 Punkten, ein Wert, der fast so hoch ausfällt, wie der bisherige Höchststand vom Jahresende 2010. Der Index weist dabei wenig überraschend für München den niedrigsten Wert mit 50,58 Punkten auf. Hier ist eine eigene Immobilie somit am schwierigsten zu erwerben. Angesichts der Tatsache, dass die Immobilienpreise der Stadt an der Isar seit Jahren an der Spitze liegen, ist dieser Wert leicht nachzuvollziehen.
Aus den Zahlen des IVDs geht zudem hervor, dass unter den deutschen Großstädten Dresden mit einem Wert von 110,48 Punkten den höchsten Wert aufweist, gefolgt vom Osten Berlins. Am erschwinglichsten sind Immobilien in der ostdeutschen Stadt Wittenberg, die einen Wert von 224,86 erzielt. Auch dies verwundert wenig, denn trotz Booms am Immobilienmarkt sind viele Regionen im Osten Deutschlands durch Wegzug und Überalterung von einer Preissteigerung bei den Immobilien ausgenommen. Dies zeigt auch die folgende Grafik für die aktuellen Preise bei Eigentumswohnungen in diversen deutschen Städten, aus der man ersehen kann, dass ostdeutsche Vertreter, mit Ausnahme Potsdams, das von seiner nahen Lage an Berlin profitiert, eher am unteren Ende der Verteilung rangieren.
Fazit
Auch wenn die Preise für Wohneigentum in Deutschland vielerorts nun schon seit einigen Jahren ansteigen, eine Blase wie in anderen Ländern ist derzeit nicht zu befürchten. Dagegen spricht vor allem die Tatsache, dass eine starke Erhöhung der Kauf- und Wiederverkaufraten nicht zu beobachten ist. Zudem steigen die Mieten vielerorts, wodurch sich ein weiterer Indikator für einen immer noch stabilen Immobilienmarkt ergibt. Durch die niedrigen Zinsen auf dem Baugeldmarkt ist eine Anlage in Immobilien derzeit einfach eine sehr interessante Kapitaloption und für Selbstnutzer stellt die historisch günstige Zinssituation ein starkes Argument dar, sich gerade in diesen Zeiten den Traum von den eigenen Wänden zu verwirklichen.
Bild Mietvertrag © eccolo - Fotolia.com
Bild Mietvertrag © eccolo - Fotolia.com
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