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Dienstag, den 29. Juli 2014

Zwangsversteigerung einer Immobilie


Zwangsversteigerungen stellen für die betroffenen Verkäufer immer eine schmerzliche Situation dar. Das Aufgeben der eigenen Immobilie ist ein schwerwiegender Einschnitt in die Lebensplanung und somit nicht einfach. Gründe für eine notwenige Versteigerung sind in der Regel die Nichtbedienung von Hypotheken oder einer aufgenommenen Grundschuld auf das Objekt. Für Käufer von zwangversteigerten Immobilien ergeben sich oftmals interessante Preise, doch auch spezielle Probleme.
 
Vorteile einer Zwangsversteigerung
 
Wie erwähnt liegt der Verkaufspreis bei einer Zwangsversteigerung oftmals unter dem Verkehrswert der Immobilie. Allerdings ist zu bedenken, dass die Bank bei einem ersten Versteigerungstermin den Zuschlag für das höchste Gebot ablehnen kann, wenn der Verkaufspreis unter der Hälfte des geschätzten Verkehrswertes liegt. Ebenfalls können die Gläubiger in der ersten Versteigerungsrunde die Zwangsversteigerung auch komplett beenden, wenn sich der Verkaufswert auf unter 70 % des taxierten Verkehrswertes beläuft.
 
Die genannten Einschränkungen sind bei einer zweiten Versteigerungsrunde nicht mehr zulässig. Ein weiterer finanzieller Vorteil für den Käufer bei einer Zwangsversteigerung ist, dass bei dieser Form des Immobilienerwerbs keine Maklerprovision anfällt. Ein ansonsten durchaus veritabler Betrag, der so eingespart werden kann.
 
Nachteile von Zwangsversteigerungen
 
Ein Nachteil bei Zwangsversteigerungen ist der Tatsache geschuldet, dass der Eigentümer eventuelle Interessenten nicht in das Gebäude lassen muss. Dies gilt zudem auch für Gutachter, die deshalb mitunter ihre Einschätzung des Werts und des Zustands der Immobilie nur auf den äußeren Augenschein basierend vornehmen müssen.
 
Deshalb wird in solchen Gutachten durch einen Bauexperten immer ein Sicherheitsabschlag berechnet, wodurch sich das Risiko für den Käufer zumindest etwas verringert. Trotzdem erhalten Sie beispielsweise keine Gewährleistungsansprüche für eventuelle Baumängel, die sich erst nach dem Kauf herausstellen. Der einmal festgesetzte Preis lässt sich im Nachhinein nicht mehr reduzieren.
 
Ein weiterer Nachteil kann sich eventuell nach einer erfolgreichen Versteigerung für Sie als neuer Eigentümer ergeben. So passiert es nicht selten, dass die bisherigen Eigentümer als Mieter des Objekts nicht freiwillig ausziehen. Zwar sind Sie juristisch durch den Zuschlag im Besitz eines Räumungstitels, doch dieser muss dann oftmals mühsam mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers erst durchgesetzt werden.
 
Dies kann sich über einen längeren Zeitraum hinziehen und stellt vor allem ein finanzielles Problem dar. Denn hierdurch müssen Sie beispielsweise Ihre bisherige Wohnung oder Immobilie weiter finanzieren, da Sie die neue Immobilie nicht beziehen können. So entstehen Ihnen doppelte Kosten. Außerdem muss der Gerichtsvollzieher zunächst ebenfalls selbst bezahlt werden, Aufwendungen, die Sie aber von den bisherigen Eigentümern zurückfordern können.
 
Wo erfahre ich von Zwangsversteigerungen?
 
Um sich über anstehende Termine von Zwangsversteigerungen zu informieren, stehen Ihnen verschiedene Wege offen:
 
  • Veröffentlichungen in örtlichen Amtsgerichten
  • Anzeigenteil der lokalen Tagespresse
  • Internetportale zum Thema Zwangsversteigerungstermine
 
Wie gehe ich bei einer Zwangsversteigerung vor?
 
Wenn Sie ein interessantes Objekt entdeckt haben, sollten Sie als nächstes zum betreffenden Amtsgericht gehen, um dort Einsicht in das Gutachten über die Immobilie zu nehmen. So können Sie sich über den baulichen Zustand informieren. Wenn möglich, sollten Sie zudem auch versuchen sich direkt vor Ort ein Bild über das Objekt zu verschaffen, doch wie beschrieben, ist dies nur unter Gewährung des aktuellen Eigentümers möglich.
 
Beim eigentlichen Versteigerungstermin müssen Sie zudem immer Ihren Personalausweis und die Sicherheitsleistung mit sich führen. Denn, wenn Sie erfolgreich in der Bieterstunde waren, müssen Sie etwa 10 % vom Kaufpreis sofort bezahlen. Dies geschieht in der Regel durch einen bestätigten Bankscheck oder durch die Vorlage einer Bankbürgschaft.
 
Außerdem können Sie das Geld auch zuvor bei der Hinterlegungsstelle des jeweiligen Amtsgerichts deponieren und den Nachweis hierüber zur Versteigerung mitnehmen. Weitere Kosten, die Sie im Rahmen einer Zwangsversteigerung beachten und zum eigentlichen Kaufpreis addieren müssen, sind:
 
  • Zuschlagsgebühr
  • Verfahrenskosten
  • Grunderwerbssteuer von durchschnittlich 3,5 %
 
Bild © Birgit Reitz-Hofmann - Fotolia.com

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