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Verkehrswertgutachten – Darauf gilt es zu achten
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Montag, den 21. August 2017

04.09.2012
Verkehrswertgutachten – Darauf gilt es zu achten
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VerkehrswertgutachtenIm Zusammenhang mit einer Immobilie wird die Erstellung von einem Verkehrswertgutachten in vielen Situationen notwendig. Speziell beim Kauf oder Verkauf muss der Wert einer Immobilie genau taxiert werden, damit ein angemessener Preis festgesetzt werden kann. Worauf es hierbei ankommt, welche Möglichkeiten der Wertermittlung es gibt und welche Kosten damit verbunden sind, können Sie im folgenden Artikel kurz und bündig nachlesen.
 
Wann braucht man ein Verkehrswertgutachten?
 
Wie schon erwähnt sind die Szenarien, in denen man ein Wertgutachten erstellen lassen sollte, vielfältig. Neben dem Kauf oder Verkauf ist oftmals auch die Vererbung einer Immobilie der Anlass für das Ermitteln des Verkehrswertes, damit die Erben ihren jeweiligen Anteil erhalten. Weitere Situationen, die eine Anfertigung des Gutachtens notwendig machen können, sind unter anderen auch:
 
• Auseinandersetzungen um den Wert einer Immobilie infolge einer Scheidung
 
• steuerliche Bewertung einer Immobilie in Verbindung mit der Schenkungs- oder
Erbschaftssteuer
 
• Auseinandersetzungen bei Pflichtteilsergänzungsansprüchen (Erbrecht)
 
Bei welchen Objekten kann ein Verkehrswert ermittelt werden?
 
Die Wertermittlung mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens ist bei unterschiedlichen Gebäudearten möglich, beispielsweise:
 
  • Eigentumswohnung
  • Ein- oder Mehrfamilienhaus
  • Wohn- und Geschäftshaus
  • Gewerbeimmobilien
  • Garagen
 
Was versteht man eigentlich unter dem Verkehrswert?
 
Unter dem Begriff des Verkehrswerts versteht man den Preis für eine Immobilie oder eines Grundstücks, der aktuell auf dem freien Immobilienmarkt erzielt werden kann. Die genaue Definition der Begrifflichkeit ist dabei im § 194 des Baugesetzbuchs formuliert. Oftmals spricht man in der Praxis auch vom Marktwert einer Immobilie. Wichtig ist das Verkehrswertgutachten im Zusammenhang mit Behörden oder Gerichten, da nur ein solches Dokument bei Auseinandersetzungen um die Wertermittlung einer Immobilie anerkannt wird. Zur Ermittlung des Verkehrswerts werden dabei immer mindestens zwei normierte Verfahren angewendet, die auf der Immobilienwertverordnung aus dem Jahr 2010 basieren. Die Verordnung wurde vor rund zwei Jahren neu eingeführt und hat die bis dahin gültige Wertermittlungsverordnung abgelöst. In der Praxis kommen vor allem die folgenden vier Verfahren zum Einsatz
 
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren 
  • Residualwertverfahren  
  • Sachwertverfahren
 
Beispiele für das Vergleichswertverfahren
 
Eine Methode, die zur Wertermittlung eingesetzt wird, ist das bereits genannte Vergleichswertverfahren. Bei dieser Methode wird der Verkehrswert durch den Vergleich mit den Kaufpreisen anderer Immobilien oder Grundstücke abgeleitet, die beispielsweise hinsichtlich der Lage oder der Bauart, dem betreffenden Objekt ähneln. Zum Einsatz kommt das Vergleichswertverfahren vor allem bei Eigentumswohnungen, da diese oftmals einfacher miteinander verglichen werden können, als beispielsweise ein Einfamilienhaus. Auch bei unbebauten Grundstücken wird sehr häufig das Vergleichswertverfahren angewendet.
 
Gutachten in kurzer oder langer Form
 
Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens muss mit großer Sorgfalt geschehen. Denn bei einer fehlerhaften Festlegung des Verkehrswertes sind ansonsten reale Vermögensverlusten zu befürchten. In der Praxis wird das Gutachten in zwei unterschiedlichen Varianten erstellt. So gibt es die Möglichkeit einer Kurzfassung oder es wird ein Langgutachten erstellt. Ein inhaltlicher Unterschied liegt dabei aber nicht vor, da bei beiden Fassungen alle relevanten Punkte zur Werterfassung aufgenommen werden.
 
Lediglich im beschreibenden Textteil werden beim Kurzgutachten bestimmte Dinge ausgespart, beispielsweise wird auf die Beschreibung der Lage verzichtet oder auf bestimmte Anlagen wie dem Lageplan oder Bauplan. Trotzdem erreicht auch ein Kurzgutachten in der Regel einen Umfang von rund 30 DIN A4 Seiten. Ein Langgutachten ist beispielsweise oftmals bei Zwangsversteigerungen oder bei Bankkrediten notwendig, damit sich beispielsweise beim letztgenannten Punkt der jeweilige Sachbearbeiter auch ohne Besichtigung des Objekts ein genaues Bild von der Immobilie verschaffen kann. 
 
Inhalt eines Verkehrswertgutachtens
 
Zum Inhalt eines Gutachtens gehört vor allem die Erfassung und Beschreibung der Immobilie und des baulichen Zustands. Hierbei werden beispielsweise die folgenden Punkte überprüft:
 
• Flächenangaben
 
• Bausubstanz
 
• Bodenwert
 
• Ausstattung der Immobilie
 
• Bewertung des Instandhaltungsrückstau (Versäumnisse von baulichen Maßnahmen zur
Instandhaltung einer Immobilie, die über die normale Alterswertminderung hinausgehen)
 
• Bewertung eventueller Bauschäden
 
Neben den Beschreibungen werden bei einem Verkehrswertgutachten auch Fotos angefertigt, die während der Objektbegehung durch den Sachverständigen aufgenommen wurden. Weitere Punkte, die bei einem Verkehrswertgutachten in die Ermittlung des Werts einfließen, sind beispielsweise die Bewertung der infrastrukturellen Anbindung und eine Einschätzung über den lokalen Immobilienmarkt. Bei einem Langgutachten werden zudem auch verschiedene Dokumente angehängt, beispielsweise ein Auszug aus der Flurkarte.
 
Tipps zum Verkehrswertgutachten
 
Bei einem Gutachten sollte man darauf achten, dass die Darstellung der Daten einfach zu erfassen ist und dass die ausgewählten Methoden der Wertermittlung klar erläutert werden. Mathematische Berechnungen sollten auch für Laien verständlich aufbereitet sein. Zudem sollte die Wahl der Bewertungsverfahren innerhalb des Gutachtens durch den Sachverständigen begründet werden.
 
Wen kann man mit der Erstellung beauftragen und was kostet es?
 
Ein Verkehrswertgutachten kann man unter anderem im Gutachterausschuss der jeweiligen örtlichen Gemeine oder Stadt in Auftrag geben. Hierfür muss man einen schriftlichen Antrag stellen, der in der Regel einige Angaben zur Immobilie enthalten muss, zum Beispiel die Lagebezeichnung des Objekts und die Nennung des Stichtags, an dem der Verkehrswert festgehalten werden soll. Wenn man nicht Eigentümer der jeweiligen Immobilie ist, beispielhaft bei einer Vererbung des Objekts, muss man eine Vollmacht des Eigentümers oder einen Erbschein vorweisen.
 
Die Kosten sind wiederum abhängig vom Verkehrswert. Die genauen Tarife für die Grundstückswertermittlung sind zudem Ländersache und können sich deshalb von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. Das Gutachten wird dabei von Sachverständigen erstellt, die in der Wertermittlung erfahren sind und sich durch besondere Sachkenntnisse auszeichnen. Als Verbraucher hat man somit eine recht große Gewissheit, dass das Gutachten in hoher Qualität erstellt wird.
 
Erstellung eines Gutachtens durch Architekten oder Bauingenieure
 
Natürlich kann man aber auch einen unabhängigen Sachverständigen auf dem freien Markt beauftragen, denn auch Architekten oder Bau-Ingenieure verfassen auf Auftrag ein Verkehrswertgutachten. Achten sollte man hierbei aber darauf, dass die betreffende Person über ausreichend Erfahrung auf diesem Gebiet verfügt und dies durch Referenzen belegen kann. Bei den Kosten für die Erstellung des Gutachtens gilt auch hier wieder, dass sich diese vor allem anhand des ermittelten Verkehrswerts ergeben.
 
Als Grundlage wird die vorgeschriebene Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure (§ 34) angewendet, kurz auch HOAI. Dabei gelten unterschiedliche Schwierigkeitsstufen, die bei der Berechnung des Honorars eine wichtige Rolle spielen. So kann es passieren, dass bei der Wertermittlung Probleme auftreten, beispielsweise aufgrund von Erbbaurechten, und dies kann dann zur Einstufung in einen höheren Schwierigkeitsgrad führen, wodurch sich wiederum ein höheres Honorar für den ausführenden Sachverständigen ergibt.
 
Ein Beispiel aus der aktuellen Honorarverordnung sieht bei einem Verkehrswert von 100 000 Euro und der Einordnung in die Normalstufe hinsichtlich der Durchführung des Verkehrswertgutachtens eine Vergütung von 543 Euro vor. Weitere beispielhafte Vergütungshöhen kann man in der nachfolgenden Grafik ersehen.
 
 
Zu beachten ist ferner noch, dass man zwischen einer privaten und gerichtlichen Beauftragung unterscheidet. Bei Fällen, in denen ein Verkehrswertgutachten nach gerichtlicher Beauftragung erstellt werden muss, werden die Kosten anhand des Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetzes, kurz JVEG, berechnet. Zudem ergeben sich bei der Anfertigung eines Verkehrswertgutachtens immer auch Nebenkosten, die neben dem Honorar eingeplant werden sollten. Hierzu gehören zum Beispiel die folgenden Punkte:
 
• Anfahrtskosten durch den Gutachter
 
• Telefon- und Portokosten
 
• eventuelle Zusatzleistungen wie beispielsweise Berechnung des Bruttorauminhalts, wenn
entsprechende Dokumente fehlen
 
Wie lang ist ein Verkehrswertgutachten gültig?
 
Das Verkehrswertgutachten beziffert den Wert eines Gebäudes zu einem bestimmten Stichtag. Hieraus ergibt sich, dass ein Gutachten natürlich nur eine begrenzte Zeit gültig ist. In der Praxis werden Gutachten in der Regel noch als ausreichend aktuell angesehen, wenn der Stichtag nicht mehr als sechs Monate zurückliegt - zumindest bei einem stabilen Immobilienmarkt. Grundsätzlich bietet es sich aber an, dass der Stichtag und der Tag, an dem das Gutachten angewendet werden soll, zeitlich möglichst nah beieinander liegen.
 
Fazit
 
Ein Verkehrswertgutachten sollte bei vielen Arten der Auseinandersetzung im Bereich Immobilien erstellt werden. Nur so erhält man ein allgemein anerkanntes Dokument, das den Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks zum aktuellen Datum genau beziffert. Auch bei Verkauf- oder Kaufverhandlungen stellt das Gutachten eine gute Grundlage für die Feststellung eines angemessenen Preises dar. Bei der Beauftragung eines unabhängigen Sachverständigen sollte man sich zuvor über die ausreichende Erfahrung des Wertermittlers auf dem Gebiet der Immobilien informieren. Denn ein fehlerhaftes Verkehrswertgutachten kann ansonsten einen realen Wertverlust für den Eigentümer oder Käufer mit sich bringen.


Bild Verkehrswertgutachten © ehrenberg-bilder - Fotolia.com


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