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Freitag, den 19. September 2014

19.02.2012
Tipps für Immobilien als Kapitalanlage
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Immobilien als KapitalanlageDie Zinsen für Baugeld bewegen sich aktuell auf einem historisch niedrigen Niveau. Gleichzeitig locken die niedrigen Zinsen für Geldanlagen wie Tages- oder Festgeld kaum noch jemanden und der Verlauf der Börsen bleibt angesichts der angespannten Lage in Europa vorerst weiter ungewiss. Kein Wunder, dass sich immer mehr Menschen fragen, ob nicht auch eine Immobilie als Kapitalanlage in Betracht kommen kann. Worauf es beim Kauf einer Immobilie ankommt, welche Rendite möglich ist und welche einmaligen oder auch laufenden Kosten zu beachten sind, klärt der folgende Ratgeber-Text.
Niedrige Bauzinsen erhältlich
Eine Immobilie als Kapitalanlage kann sich durchaus lohnen. So stellt die Immobilie im Idealfall eine kontinuierliche Aufbesserung der eigenen Einkünfte dar. Hierbei muss aber beispielsweise der Kaufpreis für eine Immobilie in einem guten Verhältnis zu den Mieteinnahmen stehen. Attraktiv sind derzeit aber auch vor allem die Konditionen, die man für ein in der Regel notwendiges Immobiliendarlehen bekommt. Kredite mit einer Zinsbindung von 10 Jahren sind im Durchschnitt aktuell schon mit einem effektiven Jahreszins von etwas über drei Prozent zu erhalten. Dies ist rund um die Hälfte günstiger als beispielsweise noch vor 15 Jahren.
Worauf sollte man bei Kauf und Vermietung einer Immobilie achten?
Damit man neben regelmäßigen Mieteinnahmen auch eine Wertsteigerung der Immobilie erzielen kann, muss man bei einem Kauf vor allem auf die Lage achten. Hilfreich ist es, sich beispielsweise die Mietentwicklung am betreffenden Standort anzuschauen. Zwar ist eine eventuelle Steigerung in der Vergangenheit keine Garantie auf eine zukünftige Wertsteigerung, doch immerhin ein guter Anhaltspunkt. Für die Recherche nach den aktuellen Mietpreisen bietet sich die Benutzung des örtlichen Mietspiegels an.
Außerdem ist die Auswahl der Mieter für die Wohnung ebenso entscheidend für eine erfolgreiche Investition. Hierbei sollte man sich nicht auf das Bauchgefühl und die eigene Menschenkenntnis verlassen. Vielmehr ist es ratsam, sich die Bonität der Mieter durch Lohnnachweise oder auch eine Schufa-Auskunft belegen zu lassen. Daneben gibt es noch eine Vielzahl weiterer Punkte zu beachten, beispielsweise:
  • Energieeffizienz des Gebäudes
  • Bauqualität
  • Wohnungszuschnitt

Kaufnebenkosten nicht vergessen
Beim Kauf einer Immobilie sollte man nicht nur den konkreten Kaufpreis im Auge haben, sondern auch die immer anfallenden Kaufnebenkosten beachten. Vor allem die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren müssen mit berechnet werden. Grob kann man hierbei sagen, dass beide Punkte im Durchschnitt einen höheren einstelligen Prozentwert der Kaufsumme ausmachen und somit zum eigentlichen Kaufpreis addiert werden müssen.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist dabei abhängig vom jeweiligen Bundesland und bewegt sich aktuell in einer Spanne von 3,5 bis 5 Prozent. Als weiterer Kaufnebenkostenpunkt sind zusätzlich die oftmals fälligen Maklergebühren zu beachten.
Finanzierung ohne Eigenkapital?
Immer öfter findet man Angebote von Banken vor, die mit einer Immobilienfinanzierung von 100 Prozent werben. Hierbei kann man ein Darlehen ohne Eigenkapital erhalten. Diese Offerten sind aber wenig ratsam, da man das fehlende Eigenkapital mit wesentlich höheren Darlehenszinsen auszugleichen hat. In der Regel verlangen die Banken bei einem Hypothekendarlehen einen Eigenkapitalanteil zwischen 10 und 20 Prozent der Darlehenssumme. Zudem sollte man auch die Kaufnebenkosten selbst tragen können.
Laufende Kosten beachten
Ein wichtiger Punkt bei der Entscheidung für eine Immobilie als Kapitalanlage ist, dass man die laufenden Kosten des Gebäudes nicht vergisst. Zwar können bestimmte Aufwendungen auf den Mieter umgelegt werden, beispielsweise die Abwasser- oder die Hausmeisterkosten, doch viele andere anfallenden Kostenstellen sind nicht übertragbar.
Dies betrifft unter anderen die Instandhaltungs- oder auch die Verwaltungskosten für die Immobilie. Ebenfalls können die Beiträge für eine Vermieterhaftpflichtversicherung, auch Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung genannt, nicht umgelegt werden.
Vorteile einer Immobilieninvestition
  • regelmäßige Einkünfte: Unabhängig von den Entwicklungen an der Börse kann man mit einer Immobilie regelmäßige Einkünfte erzielen.
  • geringere Wertschwankung: Immobilien zeichnen sich in der Regel durch eine geringe Schwankung im Wert aus, verglichen mit Aktien oder Fondsanteilen.
  • steuerliche Vorteile: Beispielsweise können die Anschaffungskosten für eine Immobilie zur Vermietung über einen längeren Zeitraum abgeschrieben und somit steuerlich geltend gemacht werden. Zudem können auch die Darlehenszinsen die zu versteuernden Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung mindern.
  • Inflationsschutz: Bei einer Immobilie handelt es sich um eine Sachwertanlage, wodurch sich der Inflationsschutz ergibt.

Risiken eines Investments
einseitige Investition: Im Gegensatz zu einer Investition in einen offenen Immobilienfonds ist der Nachteil einer einseitigen Anlage zu beachten. Statt in mehrere Immobilien wie bei einem Fonds, investiert man beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung eben nur in eine Immobilie. Das Risiko der Investition ist somit weniger gestreut.
Mietausfall: Als Gefahr beim Thema Immobilie als Kapitalanlage muss immer auch bedacht werden, dass die ausgesuchten Mieter eventuell die Miete nicht regelmäßig bezahlen.
Wertsteigerungsrisiko: Entscheidet man sich für eine Immobilie geht man in der Regel davon aus, dass der Wert der betreffenden Immobilie steigt. Doch dieser Punkt ist natürlich nicht garantiert.
Beispielrechnung für eine Immobilieninvestition
Wie hoch die Rendite bei einem Immobilienkauf ausfallen kann, soll die folgende Rechnung beispielhaft verdeutlichen. Auch wenn die individuellen Darlehenskosten nicht verallgemeinernd werden können, ergibt sich durch die Berechnung zumindest ein grober Überblick über die eventuelle Rendite, die man mit einer Immobilie über einen bestimmten Zeitraum erzielen kann.
Als zeitlichen Rahmen für die Geldanlage haben wir 10 Jahre gewählt und eine angenommene Wertsteigerung der Immobilie in dieser Zeitspanne von 2 Prozent pro Jahr angesetzt. Die Berechnung blendet eine Einnahmendynamik bei den Mieteinnahmen aber auch bei den Kosten für die Immobilie aus. Zudem wurde der Einfachheit halber die steuerliche Ersparnis durch die Möglichkeit der Abschreibung nicht mit in die Berechnung einbezogen.
  
Anfangsinvestition/Kaufpreis für Immobilie inkl. Kaufnebenkosten (Darlehen)
                    200 000 Euro
Eigenmittel
                      20 000 Euro
Jährliche Kosten (4 % Zinsen + 2 % Tilgung für Darlehen und
Instandhaltung/Verwaltungskosten (600 Euro pro Jahr) 
 
                      12 600 Euro
Monatliche Mieteinnahmen
                         1200 Euro
Anlagedauer
                            10 Jahre
Endwert (angenommener Preis, den man am Ende der Anlagedauer bei einem Verkauf erzielt)
               
                    240 000 Euro
Investitionskosten gesamt
                    346 000 Euro
    (anfängliche Investition,  
         Eigenmittel plus 120
               Ratenzahlungen)
Einnahmen gesamt
                    384 000 Euro
 (120 Mieteinnahmen plus 
     Endwert der Immobilie)
Gewinn
                      38 000 Euro
(Restschuld des Darlehen
        bei ca. 150 000 Euro)
 
Steuern beim Verkauf vermeiden
Entscheidet man sich für einen Verkauf der Immobilie muss man unbedingt darauf achten, dass zwischen dem Kauf und Verkauf der Immobilie wenigstens zehn Jahre liegen. Ansonsten ist eine Spekulationssteuer zu entrichten, deren Höhe sich an der persönlichen Einkommenssteuer orientiert.
Umgehen kann man die Steuer bei einer Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf von weniger als zehn Jahren nur, wenn man die Wohnung länger als drei Jahre auch selbst bewohnt hat.
 
Fazit
Der Kauf einer Immobilie ist aktuell angesichts der niedrigen Darlehenszinsen als Kapitalanlage eine interessante Option der Geldanlage. Doch neben den Kreditkosten sollte man so eine langfristige finanzielle Entscheidung immer vor dem Hintergrund weiterer wichtiger Faktoren treffen. Vor allem die Lage der Immobilie und die Auswahl der Mieter sind entscheidend, damit aus dem Investment eine regelmäßige Ertragsquelle werden kann. Zudem muss man bedenken, dass eine Immobilie als Kapitalanlage sich nur in einer langfristigen Perspektive lohnt, da die Zinsen und die Tilgung die Mieteinnahmen über einen längeren Zeitraum zu einem großen Teil verschlingen.
Außerdem ist es wichtig, dass man bei der Finanzierung auf die Nebenkosten achtet, die beim Kauf einer Immobilie anfallen. Sie stellen einen nicht unerheblichen Anteil am Finanzierungsbedarf dar und gehören ebenso wie die laufenden Kosten einer Immobilie unbedingt mit in die Berechnung der Rendite einer solchen Geldanlage hinein.

Bild © Tristan3D - Fotolia.com


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