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Donnerstag, den 23. Oktober 2014

FAQ Antworten


Was ist der Unterschied zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek?

Beim Kauf einer Immobilie wird in der Regel ein Kredit zur Finanzierung notwendig. Der jeweilige Kreditgeber bekommt dabei als Sicherheit ein Grundpfandrecht, welches im Grundbuch vermerkt wird. Hierbei handelt es sich entweder um eine Hypothek oder eine Grundschuld. Die Hypothek ist dabei immer abhängig von der Forderung, auf der sie basiert. Wird der Kredit abbezahlt ist auch die Hypothek getilgt. Anders bei einer Grundschuld, diese ist nicht abhängig von der jeweiligen Tilgung der Forderung. Deshalb kann die Grundschuld auch für einen anderen beziehungsweise einen weiteren Kredit als Sicherheit verwendet werden.

 
Was ist der Beleihungswert, wie wird er berechnet und welche Faktoren können hierauf Einfluss nehmen?

Beim Beleihungswert handelt es sich um Verkehrswert, also um den aktuellen Marktwert, von dem wiederum ein Risikoabschlag vorgenommen wird. Hierbei wird beispielsweise bis zu 20 % des Verkehrswertes abgezogen, da man nicht weiß, ob der aktuelle Marktwert auch in der Zukunft erzielt werden kann. Wie hoch der Sicherheitsabschlag erfolgt, hängt unter anderen vom Alter der jeweiligen Immobilie ab.
 

Ist ein Bausparvertrag für die Immobilienfinanzierung sinnvoll?
 
Ein Bausparvertrag bringt bei der Immobilienfinanzierung der Vorteil mit sich, dass er in verschiedenen Formen durch den Staat finanziell gefördert wird. Dies lässt die Kosten für den Bauherrn sinken. So können Sie beispielsweise die Arbeitnehmerzulage oder die Wohnungsbauprämie erhalten. Wichtig hierbei ist, dass beide Förderinstrumente aber an gewisse Einkommensgrenzen verknüpft sind, wenn diese überschritten werden, kann keine Förderung in Anspruch genommen werden. Ein weiterer Vorteil des Bausparvertrags ist das zinsgünstige Bauspardarlehen, das Sie nach einer Ansparphase erhalten. Als Nachteil müssen Sie aber bei einem Bausparvertrag beachten, dass das Datum der Zuteilung des Bauspardarlehens nicht exakt garantiert werden kann. Zudem besitzt der Bausparvertrag eine zusätzliche Kostenkomponente in Gestalt der Abschlussgebühr, die rund 1 % der Bausparsumme beträgt.
 

Was ist eine bonitätsabhängige Zinsberechnung?
 
Die bonitätsabhängige Zinsberechnung stellt ein Zinsverfahren dar, das die Banken seit dem Jahr 2007 anwenden können. Hierbei wird das Scoring, also die individuelle Ausfallwahrscheinlichkeit für einen Kredit, als Basis für die Berechnung der Zinshöhe genommen. Dabei gilt, dass die Zinsen höher ausfallen, bei einem niedrigen Scoringwert. Zur Berechnung des Wertes werden verschiedene Kriterien herangezogen, beispielsweise Einkommensnachweise, der Familienstand oder die Dauer der Beschäftigung.
 

Wie findet man den besten Darlehenszins?
 
Bei der Suche nach dem aktuell besten Darlehenszins bieten sich Vergleichsseiten im Internet an. Dort können Sie die Auflistung der momentanen Angebote ersehen und vergleichen. Dies spart vor allem Zeit für die Recherche ein. Würden Sie stattdessen alle Angebote einzeln heraussuchen, wäre der Aufwand natürlich wesentlich höher. Achten Sie aber darauf, dass der jeweilige Service unabhängig und absolut aktuell ist.
 

Was ist die Zinsbindungszeit und wie lange sollte sie vereinbart werden?
 
Unter der Zinsbindungszeit versteht man den Zeitraum in der ein Darlehenszins festgeschrieben beziehungsweise garantiert wird. Nach Ablauf der Zinsbindung können Sie mit Ihrer Bank einen neuen Zinssatz verhandeln oder auch einen anderen Kreditgeber wählen, der eventuell günstigere Zinskonditionen anbietet. Zudem besteht auch die Möglichkeit eines Forward-Darlehens, bei dem Sie bereits vor dem Ablauf der Zinsbindung einen neuen Kredit abschließen, wobei die Auszahlung aber erst in der Zukunft erfolgt, allerdings zu einem bereits vereinbarten Zinssatz. Wenn Sie eine Umschuldung vor dem Ablauf der Zinsbindung vornehmen möchten, müssen Sie aber immer beachten, dass die Banken hierbei in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Zulässig ist die Entschädigung aber nur, wenn die Laufzeit des Kredits noch nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Als Tipp zur Frage, wie lang man eine Zinsbindung vereinbaren soll, gilt, dass es sich in einem niedrigen Zinsumfeld anbietet, eine möglichst lange Zinsbindung zu vereinbaren. Andersherum sollen Sie bei aktuell hohen Zinsen eher eine kurzfristige Zinsbindung wählen.

Was sind Fremdwährungsdarlehen und lohnen sie sich?
 
Das Fremdwährungsdarlehen ist wie der Name schon verrät, ein Darlehen, das in einer ausländischen Währung herausgegeben wird. Der Vorteil, der sich durch diese Form des Kredits ergeben kann, liegt in möglichen Umtauschchancen. Steigt beispielsweise der Euro im Vergleich zur gewählten Währung, fällt die reale finanzielle Belastung für den Kreditnehmer geringer aus, verglichen mit einem Darlehen, das auf dem Euro basiert. Zudem besteht die Chance, dass es in anderen Ländern ein niedrigeres Zinsumfeld gibt, bedingt durch die Vorgaben der jeweiligen Zentralbank, als auf dem heimischen Bankenmarkt.
 
Warum sollte man eine Nachfinanzierung vermeiden?
 
Eine Nachfinanzierung kann sich ergeben, wenn Sie die Kosten für ein Bauvorhaben zu niedrig angesetzt haben oder unvorhersehbare Kosten während der Bauzeit entstanden sind. Vermeiden sollten Sie die Nachfinanzierung, da Sie im Vergleich zur eigentlichen Baufinanzierung höhere Kosten verursacht. Zum einen weil weitere Sicherheiten für den Kredit oftmals nicht vorhanden sind und zum anderen weil die zusätzliche Kreditsumme geringer angesetzt wird, verglichen mit dem ursprünglichen Kredit, wodurch die aber trotzdem immer anfallenden Bearbeitungsgebühren im Verhältnis ebenfalls höher ausfallen. Vermeiden kann man die Gefahr einer Nachfinanzierung, in dem beim Anfangskredit eine Kreditreserve vereinbart wird, die man im Notfall abrufen kann.
 
Was ist eine 100%-Finanzierung?
 
Unter einer 100%-Finanzierung versteht man Kredite, die den kompletten Finanzierungsbedarf beim Bau einer Immobilie oder dem Kauf einer Eigentumswohnung abdecken. Bei konventionellen Krediten müssen Sie ansonsten in der Regel immer mindestens rund 20 % der Kosten mit Eigenkapital abdecken. Solche Kredite richten sich somit vor allem an Personen, die noch keine Rücklagen gebildet haben, sich aber den Wunsch nach den eigenen vier Wänden trotzdem erfüllen möchten. Die 100%-Finanzierung hat allerdings den Nachteil, dass Sie mit erheblichen Zinsaufschlägen zu rechnen haben. Mittlerweile können Sie sogar Anbieter finden, die neben den Baukosten oder dem Kaufpreis auch weitere Kosten vorstrecken, beispielsweise für die Einrichtung der Immobilie.
 
Was sind Forward-Darlehen und für wen sind sie interessant?
 
Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um eine Kreditform, die für ein zukünftiges Datum abgeschlossen wird. Die Auszahlung erfolgt somit nicht beim Vertragsabschluss, allerdings wird der Zinssatz bereits festgelegt. Dadurch können Sie sich einen eventuell günstigen Zinssatz bereits im Vorfeld sichern. Oftmals wird das Forward-Darlehen für eine Umschuldung der bisherigen finanziellen Verbindlichkeiten genutzt. Das Forward-Darlehen kann bis zu 5 Jahre im Voraus abgeschlossen werden. Der Zinsvorteil ergibt sich aber nur, wenn die allgemeinen Zinsen bis zur Auszahlung nicht fallen. Zudem müssen Sie einen Zinsaufschlag bei einem Forward-Darlehen an die Banken entrichten, verglichen mit einem herkömmlichen Darlehen. Das Forward-Darlehen gibt es in der Praxis in zwei Varianten. Beim so genannten „echten“ Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindungsdauer erst mit dem Tag der Auszahlung. Andersherum beginnt beim als „unechten“ Forward-Darlehen bezeichneten Modell die Zinsbindungsdauer bereits mit der Vertragsunterschrift.
 
Gibt es Förderungen im Rahmen der Immobilienfinanzierung?
 
Die Immobilienfinanzierung sollten Sie immer mit einer Förderung verbinden, damit sich geringe Kosten für Sie ergeben. Die Spannbreite an möglichen staatlichen Zulagen ist sehr weit und erfordert eine genaue Information. Bauvorhaben werden in Deutschland beispielsweise durch zinsgünstige Kredite oder finanzielle Zuschüsse gefördert. Die Förderinstrumente sind dabei auf der Bundes- und Landesebene erhältlich. Zudem unterstützen auch Kommunen Bauvorhaben, beispielsweise durch die Vergabe von besonders günstigem Bauland. Ein weiteres Förderbeispiel ist die KfW-Bankengruppe (Kreditanstalt für Wiederaufbau), die dem Bundesministerium für Finanzen zugeordnet ist. Die KfW-Bank vergibt sowohl zinsgünstige Kredite als auch Zuschüsse für die Schaffung von Wohnraum oder auch die energetische Gebäudesanierung. Für Familien stehen zudem spezielle Förderprogramme bereit, die Sie nutzen können. Gefördert werden aber nur Bauvorhaben, die später als eigener Wohnraum genutzt werden. Außerdem müssen Sie beachten, dass die Beantragung von Förderzahlungen immer vor dem Baubeginn erfolgt, da eine nachträgliche Förderung nicht möglich ist.
 
Ist der Mietkauf eine Alternative zur Immobilienfinanzierung?

Der Mietkauf beinhaltet den Vorteil, dass Sie den Kaufpreis nicht sofort entrichten müssen. Stattdessen vereinbaren Sie einen Zeitraum, in dem Sie lediglich die Miete als Anzahlung für das Objekt entrichten. Dafür dürfen Sie die Immobilie sofort bewohnen. Nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer müssen Sie dann den restlichen Kaufbetrag bezahlen. Wer aktuell den Kaufpreis nicht aufbringen kann, erhält durch dieses Modell also die Chance sich den Wunsch nach einer eigenen Immobilie zeitnah zu erfüllen. Allerdings zeigt die Praxis, dass es sich bei den angebotenen Objekten für einen Mietkauf oftmals um „Ladenhüter“ handelt, die auf dem Immobiliemarkt nur schwer zu verkaufen sind. Aus diesem Grund sollte man sich die betreffende Immobilie besonders genau anschauen. Zudem sollte der Mietkauf beziehungsweise die Ausarbeitung der vertraglichen Vereinbarungen immer nur mit Hilfe und Beratung eines Notars durchgeführt werden.
 
Welche Versicherungen sind im Rahmen der Immobilienfinanzierung wichtig?
 
Beim Thema Immobilienfinanzierung lassen sich eine ganze Reihe von sinnvollen Versicherungen in Betracht ziehen. Besonders die Risiko-Lebensversicherung ist hierbei zu benennen. Diese schützt die Angehörigen vor finanziellen Belastungen, wenn der Kreditnehmer verstirbt, da sie die Bezahlung der noch ausstehenden Raten abdeckt. Auch eine Restschuldversicherung bietet sich bei der Immobilienfinanzierung an. Diese Versicherungsform sichert die Angehörigen ebenfalls vor den finanziellen Risiken ab, wenn der Kreditnehmer verstirbt, unverschuldet arbeitslos wird oder schwerwiegend erkrankt. Hierbei übernimmt die Restschuldversicherung die noch ausstehenden Raten des Kredits. Bei einem eventuellen Todesfall wird die ausstehende Kreditsumme wiederum in einem Betrag getilgt. Viele Kreditgeber sehen einen Abschluss der Versicherung als zwingend notwendig vor, damit das Darlehen überhaupt vergeben werden kann. Zudem gibt es einige wichtige Versicherungen, die beim Bau einer Immobilie nicht fehlen sollten. Hierzu gehören unter anderen die Bauherren-Haftpflichtversicherung oder die Bauhelferversicherung.

Was versteht man unter dem Begriff Wohn-Riester?
 
Mit der umgangssprachlichen Bezeichnung Wohn-Riester umschreibt man die Option, dass der Erwerb von selbst genutztem Wohnraum durch eine staatliche Förderung im Rahmen der Altersvorsorge finanziell unterstützt wird. Diese Form der Altersvorsorge basiert auf dem Eigenheimrentegesetz aus dem Jahre 2008. Hintergrund ist, dass mietfreies Wohnen im Alter als Möglichkeit der privaten Altersvorsorge ebenfalls gefördert werden soll. Einzige Vorraussetzung für die finanzielle Unterstützung ist, dass Sie in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert sind. Zu beachten ist ferner, dass Sie in der geförderten Wohnung zukünftig auch wohnen müssen, da ansonsten eine Rückzahlung der Förderungen droht. Eine Ausnahmen ist aber beispielsweise, wenn Sie die Wohnung berufsbedingt für eine bestimmte Zeitspanne verlassen. Die Höhe der Zulagen liegt beim Wohn-Riester bei 154 Euro Grundzulage und für jedes kindergeldberechtigte Kind bei nochmaligen 185 Euro pro Jahr. Diese Sätze werden aber nur gewährt, wenn Sie vier Prozent des beitragspflichtigen vorjährigen Bruttoeinkommens selbst ansparen.
 
Lohnen sich Zwangsversteigerungen bei der Suche nach Immobilien?
 
Zwangsversteigerungen sind eine ratsame Option bei der Suche nach einer Immobilie, die aber auch gewisse Risiken beinhalten. Der Vorteil von Zwangsversteigerungen begründet sich aus verschiedenen Faktoren. So erhalten Sie in der Regel bei einer erfolgreichen Ersteigerung einen Verkaufspreis, der meist unter dem Verkehrswert der Immobilie liegt. Außerdem sparen Sie sich bei einer Zwangversteigerung die teuren Maklergebühren. Neben diesen Kostenersparnissen müssen Sie bei Zwangsversteigerungen aber beachten, dass die bisherigen Eigentümer nicht verpflichtet sind, Ihnen im Vorfeld Zugang zum Gebäude zu gewähren. Dies hat den Nachteil, dass Sie sich nicht exakt über den Zustand der Immobilie informieren können. Auch Gutachter, die den Wert der Immobilie schätzen, müssen nicht vom aktuellen Eigentümer in die Immobilie gelassen werden. Ein weiteres Risiko liegt darin begründet, dass viele ehemaligen Eigentümer nach der Zwangsversteigerung noch in der Immobilie wohnen und nur durch gerichtliche Zwangsmaßnahmen zum Auszug bewegt werden können. Dies kann mitunter sehr zeitaufwendig sein, wodurch sich der geplante Einzug in die Immobilie verzögert.
 
Müssen Freunde und Bekannte bei der Hilfe auf der Baustelle versichert werden?
 
Über zusätzlich anpackende Hände aus dem Freundeskreis beim Bau einer Immobilie freut man sich natürlich. So sparen Sie Zeit und auch Lohnkosten ein. Doch Bauhelfer müssen immer bei der Berufsgenossenschaft Bau beitragspflichtig angemeldet werden. Die Höhe der Beiträge ist abhängig von der Anzahl der geleisteten Arbeitsstunden. Neben dieser Form der Versicherung über die Berufgenossenschaft können Sie zusätzlich aber auch eine private Bauhelferversicherung abschließen. Diese private Versicherung besitzt eine höhere Leistungsgewährung, falls einer der Bauhelfer zu Schaden kommt oder durch ihn ein Sachschaden auf der Baustelle verursacht wird. Die Anmeldung bei der Berufsgenossenschaft Bau ist jedoch immer notwendig, ansonsten drohen Bußgelder aufgrund des Verstoßes gegen die Meldeverpflichtung. Der Versicherungsschutz durch die Bauhelferversicherung gilt nur auf der Baustelle selbst, etwaige Unfälle auf dem Weg zur Baustelle werden nicht abgedeckt.

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